Hypotheek en woningmarkt: belangrijke ontwikkelingen in 2026

De woningmarkt blijft volop in beweging. Per 24 juli 2026 zijn de regels rondom de waardebepaling van woningen gewijzigd. Tegelijkertijd neemt het aanbod van koopwoningen toe, stijgt het aantal woningverkopen en vlakt de groei van de huizenprijzen verder af. Hieronder zetten we de belangrijkste ontwikkelingen op een rij.

Wijziging waardebepaling woningen

Sinds 2018 mag een hypothecair krediet in principe niet hoger zijn dan 100% van de waarde van de woning. Dit blijft ongewijzigd wanneer de woningwaarde via een fysieke taxatie wordt vastgesteld.

Tot 24 juli 2026 kon in veel gevallen gebruik worden gemaakt van een goedkopere modelmatige waardebepaling of de WOZ-waarde. De regels hiervoor zijn inmiddels gewijzigd. De maximale hypotheek op basis van een modelmatige waardebepaling is aangepast en de WOZ-waarde mag niet meer worden gebruikt voor de waardebepaling van een woning voor dit doel. De wijzigingen zijn opgenomen in het Wijzigingsbesluit Financiële Markten 2026.

Koopwoningen in juli bijna 4 procent duurder

Bestaande koopwoningen waren in juli gemiddeld 3,9% duurder dan een jaar eerder. In juni bedroeg de stijging nog 4,1%. Daarmee vlakt de jaarlijkse prijsstijging sinds eind 2024 vrijwel onafgebroken af. Op maandbasis stegen de prijzen in juli met 0,5%. De cijfers zijn afkomstig van het CBS en het Kadaster.

Meer woningaanbod, meer verkopen

Het aanbod van bestaande koopwoningen blijft toenemen. In het tweede kwartaal van 2026 werden via NVM-makelaars 9% meer woningen te koop gezet dan een jaar eerder. Vooral meer eigenaar-bewoners zetten hun woning te koop, wat wijst op een aantrekkende doorstroming. Ook beleggers dragen bij aan het grotere aanbod, want nog steeds worden veel huurwoningen gekocht door beleggers met de intentie deze later op de koopmarkt aan te bieden. Naar schatting was ongeveer één op de zes woningen die in het tweede kwartaal op de markt kwam een voormalige huurwoning, goed voor circa 13.000 woningen.

Het grotere aanbod geeft kopers meer keuze en zorgt tegelijkertijd voor meer transacties. In het tweede kwartaal wisselden ongeveer 59.000 bestaande woningen van eigenaar, circa 3% meer dan een jaar eerder. ING verwacht voor heel 2026 ongeveer 245.000 woningverkopen. Tegelijkertijd zorgt het grotere aanbod ervoor dat de prijsstijging afzwakt. Eind juni stonden circa 20% meer woningen te koop dan een jaar eerder. Hierdoor neemt de krapte geleidelijk af en is de kans op sterk overbieden kleiner. ING verwacht daarom een gemiddelde huizenprijsstijging van ongeveer 3% in 2026.

Hypotheekrente iets hoger

Ook de hypotheekrente zorgt voor minder opwaartse druk op de huizenprijzen. De gemiddelde 10-jaars annuïtaire hypotheekrente met NHG ligt momenteel rond 4,0%. Dat is circa 0,25 procentpunt hoger dan begin dit jaar en het hoogste niveau in twee jaar. 

Een hogere rente betekent hogere maandlasten en een lagere maximale hypotheek. Bij een hypotheek van €375.000 gaat het voor starters om ongeveer €55 hogere bruto maandlasten in het eerste jaar. Daarnaast ligt de maximale hypotheek naar schatting circa 3% lager.

De verdere ontwikkeling van de hypotheekrente blijft onder meer afhankelijk van de internationale kapitaalmarktrente en geopolitieke ontwikkelingen. Zolang verdere escalatie van de spanningen tussen de VS en Iran uitblijft, verwacht ING dat de kapitaalmarktrentes ongeveer rond het huidige niveau blijven.

Consumenten iets voorzichtiger

Ook het sentiment op de woningmarkt is ten opzichte van begin dit jaar iets verslechterd. Vereniging Eigen Huis, de ECB en het CBS signaleren een afname van het vertrouwen onder woonconsumenten. Minder vertrouwen kan ervoor zorgen dat woningzoekers voorzichtiger bieden of langer wachten met de aankoop van een woning. Ook dit kan de prijsstijging afremmen.

Woningmarkt blijft wel krap

Ondanks het grotere aanbod blijft de woningmarkt vooralsnog krap. Woningen worden gemiddeld binnen ongeveer vier weken verkocht. De vraag naar koopwoningen blijft daarmee groot en de concurrentie tussen kopers blijft aanzienlijk. Daarnaast blijven stijgende inkomens de huizenprijzen ondersteunen. Hoewel de loonstijging afneemt, wordt voor de komende periode nog een groei van ongeveer 3% per jaar verwacht.

Ook eigen vermogen speelt een steeds grotere rol bij woningaankopen. HDN signaleert bijvoorbeeld dat starters vaker eigen geld inzetten. Daarnaast ondersteunen gemeenten starters steeds vaker met een starterslening via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVN). 

Wat betekent dit voor woningkopers?

De woningmarkt lijkt in 2026 geleidelijk meer in balans te komen. Het aanbod groeit, kopers krijgen meer keuze en de sterke prijsstijgingen van de afgelopen jaren nemen verder af. Tegelijkertijd blijft de vraag groot en is er nog steeds sprake van krapte.

Voor woningkopers zijn daarom zowel de ontwikkeling van de huizenprijzen en hypotheekrente als de nieuwe regels rondom de waardebepaling belangrijk. Wie een woning wil kopen, verkopen of een bestaande hypotheek wil aanpassen, doet er goed aan de actuele mogelijkheden en persoonlijke financiële situatie zorgvuldig te laten beoordelen.

Vragen over jouw situatie?

Elke hypotheek- en pensioensituatie is anders. Wil je weten wat de ontwikkelingen in dit artikel voor jou betekenen? Neem gerust contact met mij op. Ik denk graag met je mee.