De doorstroming op de woningmarkt trekt aan. Van de in 2025 verkochte woningen was 22% nog geen vijf jaar geleden aangekocht.

Bijna kwart woningen binnen vijf jaar weer verkocht

Tegelijk groeit een andere groep juist richting 20+ jaar woontijd. De uitersten nemen toe, met vooral een snelle doorloop bij appartementen. Maar waarmee dien je rekening te houden bij zo’n move?

Steeds meer mensen verhuizen vlotter: door werk, relatie, gezin of omdat ze kansen zien. In 2016 betrof maar een op de zes een 'snelle doorverkoop', nu dus al bijna een kwart. Dat klinkt positief voor doorstroming, maar kort bezit heeft ook financiële en fiscale gevolgen. In dit artikel duiden we de trend, leggen we de verschillen tussen woningtypen uit. Lees ook meer over een realistische kostencheck bij verkoop binnen vijf jaar.

Wat zien we gebeuren?

De trend wordt geduid door onderzoeksbureau Calcasa. Hun rapport laat wel een opmerkelijk verschil zien in snelle doorstroming tussen huishoudens met een appartement (28% binnen 5 jaar) en eengezinswoningen (19%). Ook NVM makelaars signaleren momenteel vooral meer aanbod en verkopen van kleine appartementen. Tegelijk groeit de groep die juist honkvast is: tien jaar geleden kwam 28% van alle verkopen van mensen die er twintig of meer jaar woonden — nu is dat 35%. Juist van de middengroep komt er relatief minder aanbod beschikbaar.

Het scheelt als je een lage rente kunt meeverhuizen

Overwegingen bij snel doorverkopen soms is eerder verhuizen gewoon logisch, vanwege een baan in een andere regio, samenwonen of juist uit elkaar gaan, of gezinsuitbreiding die meer ruimte vraagt. Ook kan het aantrekkelijk zijn om overwaarde te verzilveren voor je volgende stap, zeker als je rentevaste periode afloopt en je maandlasten straks toch veranderen. Wie wil blijven genieten van hypotheekrenteaftrek moet wel rekening houden met de bijleenregeling: de winst uit de verkoop moet je (meestal) in je volgende huis steken.

Bij appartementen spelen vaak praktische dingen mee: staat er groot onderhoud op de planning of heeft de VvE weinig geld in kas, dan wil je soms liever eerder weg. Voor wie een beleggingswoning verkoopt, tellen nieuwe regels en belastingen mee in de rekensom.

Waar moet je op letten bij 'snelle' doorverkoop? 

Bij (snel) doorverkopen krijg je wel weer bijkomende kosten: vaak van verbouwen, herinrichten, verhuizen, sowieso van de aan- en verkoopmakelaar, de notaris en het hypotheekadvies, en mogelijk ook voor een taxatie en nieuw energielabel. Volledig aflossen wegens verkoop is in de regel geen punt. Wel wil je even weten of je een lage rente kunt meenemen naar een volgend huis én of de geldverstrekker hiermee mag rekenen: is de rentevaste periode minder dan 10 jaar dan moeten geldverstrekkers de betaalbaarheid doorrekenen met de 'toetsrente' (nu 5%), wat je maximale hypotheek kan drukken. Onafhankelijk hypotheekadvies is dan ook een logische eerste stap.

Je appartement verkopen (mede) uit vrees voor stijgende kosten van de VvE lijkt 'slim', alleen moeten alle besluiten voor kopers transparant zijn. Dat heeft impact op de prijsvorming.

Kostindicatie: verkoop binnen 5 jaar

Zo kan de rekensom er grofweg uitzien bij verkoop na vier jaar, mét het meenemen van een gunstige rente en een realistische prijsstijging. Stel: iemand kocht in 2021 een appartement voor €350.000 tegen 1,7% rente 20 jaar vast. De restschuld is dan €313.000.

In 2025 wordt het verkocht met circa 20% waardestijging, dus voor €420.000. Na aftrek van gangbare verkoopkosten resteert er ongeveer een ton overwaarde.Gekocht wordt een rijwoning van €525.000, met €42.000 aan bijkomende kosten (makelaar, advies, notaris, en ca. 25k voor verhuizen / verbouwen).

Dat vergt een nieuwe financiering van €467.000: €313.000 tegen de bestaande lage rente (meeneemregeling, 1,7%) en €154.000 via een extra hypotheek tegen ca. 3,5% (10 jaar vast).

Dat vertaalt zich in ±€1.930 (bruto) maandlasten t.o.v. ±€1.240 per maand (oud). Vanwege een hoger eigenwoningforfait is dit netto toch nog ruim €500 meer. Bedragen zijn indicatief en afhankelijk van de exacte lening, looptijden, taxatie en voorwaarden. 

Maken al deze cijfers u onzeker?

We begrijpen dat deze cijfers mogelijk wat veel zijn om direct op te nemen. Wij rekenen graag jouw specifieke voorbeeld uit. Neem contact op om een afspraak in te plannen.